遺言を作成することで、法定相続人以外の人に財産を残したり、相続人ごとに財産を指定するなど被相続人の意思を相続を実現することができます。しかし、分割が難しい不動産の指定がなされたり、法定相続分と異なる内容の遺言である場合には、遺言によっても侵害されない「遺留分」が配偶者や子に認められていることもあり、相続後にトラブルが発生する可能性があります。そこで、相続財産に不動産が含まれている、法定相続分と異なる遺言内容である等の場合には、自らの意思に従った相続が実現できるよう遺言内容を専門家と事前に相談することをお勧めします。

自筆証書遺言は、財産目録以外の項目を遺言者自身が作成するもので、証人は不要です。一方、公正証書遺言は、公証人の面前で遺言内容を口述して公証人が作成します。公正証書遺言は、公証人という専門家が関与し原本が公証役場に保管されるため、紛失や改ざんのリスクはありませんが、自筆証書遺言のように適宜修正が容易ではなく、また作成にあたり証人２名の立合いが必要です。それぞれの方法に一長一短があります。

遺言執行者は、遺言内容を実際に行う者であり、通常は遺言において指定します。遺言執行者は誰でもなることができるため、相続人の中から指定する場合や弁護士や司法書士等に依頼する場合もあります。遺言執行者を指定していないと、希望どおりの遺産承継を実行することができず、遺言が無意味になってしまう可能性があります。

家族信託は、保有する財産の管理・処分を家族に任せる財産管理の方法です。自身が認知症になる等、財産管理が困難になった場合でも家族信託をしておけば、その家族を通じてご自身の財産を適切に管理・処分してもらえます。遺言と異なる点としては、死亡を待たずして財産の管理や処分を信頼できる家族や第三者に任せることができる点です。また、遺言ではできない承継方法を事細かに定めることができ、遺言よりも柔軟かつより確実な承継を期待することができます。

不動産は預貯金のように現物を分割できないため、相続が発生すると一時的に相続人間の共有となります。その上で、遺産分割協議において、特定の相続人に不動産を取得させたり換価して代金を相続人間で分けるなどすることになります。なお不動産の共有状態は紛争が生じるリスクがあるため、解消することが望ましいケースが多いです。

多額の遺産がある場合や、遺産に評価額の大きな不動産がある場合等には相続人間で紛争が生じ易くなります。相続人間で争いが生じると、近しい関係であるがゆえに感情的な対立が生じて泥沼化してしまうケースもあります。万が一争いになってしまった場合には、弁護士等専門家の第三者を入れることで冷静に話し合いが進むことも多いので、早めに相談することが有益です。

遺産分割協議は、相続人全員で財産をどう分けるかを合意することです。合意できれば、その合意内容を網羅した遺産分割協議書を作成します。作成にあたっては、相続人全員の関与が必要であるため相続人の調査・確定が必要となり、相続人全員が実印で署名押印して作成します。

相続登記は遺産分割協議の内容に従って、その内容を登記簿に反映させるための手続です。これまで相続登記を怠ったとしても何ら罰則などがなかったことから放置している方も少なくありませんでした。また、不動産のローンの返済が済んでいるのに抵当権を放置したままというケースも多く見受けられます。相続登記や抵当権の抹消がなされないと、登記簿を見ても持ち主が分からず、抵当権の抹消の手続も金融機関が消滅している場合など困難な場合があり、災害の復興事業や取引が進められないなど、様々な問題が起きます。それらの相続登記が放置されている現状を踏まえて、今般2024年4月1日から相続登記の義務化が開始します。不動産登記法改正後は、「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記をしなくてはなりません。

可能です。不動産を相続した場合は、一時的に相続人間の共有状態になり、その後の遺産分割協議によって不動産の帰属が確定することになります。その結果、複数の相続人で不動産を共有することもでき、また、持分の割合を法定相続分どおりにしても、割合を変えることも可能です。その際は持分を明記して登記することが必要になります。

可能です。親族や他の共有者に売却することが一般的ですが、第三者に売却することも可能です。ただし、第三者への売却となるとやや難易度が高くなります。売却先としては共有持分の買取を扱っている不動産会社が考えられます。数は多くはありませんが、確実に短期間で現金化が可能です。

可能です。被相続人が物件内で亡くなられたなど、特殊な事情のある不動産でも売却はできます。また、銀行からの融資で購入し抵当権がついている不動産でも売却できます。ただし、抵当権は売却時に抹消をする必要があります。

空き家や空き地など、誰も使用していなくても固定資産税・都市計画税や、維持費を相続人が負担しなければなりません。また、不動産を相続すると相続税も発生するので、売却して現金化するか、賃貸物件として貸し出す等、相続不動産を活用しないと所有者の負担が続くことなります。

賃貸中の不動産を相続した場合、被相続人が自分で管理していた場合は、相続人が管理を引き継ぐことになります。管理会社に依頼していれば、相続人が管理をする必要はありません。また、相続した時点で相続税が発生するので売却して現金化するという選択肢もあります。

可能です。相続人の居住地から遠方にある不動産でも現地に行かずとも売却ができます。土地・戸建て・マンション・ビルなど種別を問いません。現地で買い手がついたとしても、不動産売買契約で現地に行く必要はありません。契約書類を郵送などでやりとりするか、弁護士を代理人として売買契約を締結することもできます。

相続調査の過程で婚外子の存在が明らかになる等、相続人自身も知らなかった相続人が出てくることもあります。遺産分割協議には相続人の全員が参加する必要があるため、知らないとはいえ相続人である以上、その相続人にも遺産分割協議に参加してもらわなければなりません。

不動産は、相続の発生により一時的に相続人の共有状態になります。遺産分割協議によって特定の相続人に相続させたり、換価して代金を分割するといった方法で共有状態を解消することになります。もちろん、遺産分割協議によって共有状態のままにしておくことも可能です。

被相続人が外国籍の場合、そもそもどの国の法律が適用されるのか（これを準拠法といいます。）を確定する必要があります。原則として被相続人の国籍のある国の法律が適用されますが、日本に長く生活していたような場合には日本法が適用される場合もあります。また、相続財産が日本にある不動産であれば、日本法が適用される場合もあります。まずは被相続人の国籍の法律を調査して、どこの法律が適用されるかを調査する必要があります。